规划设计条件工作制度

规划设计条件工作制度3篇

在发展不断提速的社会中，制度在生活中的使用越来越广泛，制度是指在特定社会范围内统一的、调节人与人之间社会关系的一系列习惯、道德、法律(包括宪法和各种具体法规)、戒律、规章(包括政府制定的条例)等的总和它由社会认可的非正式约束、国家规定的正式约束和实施机制三个部分构成。到底应如何拟定制度呢？下面是小编为大家整理的规划设计条件工作制度3篇，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

一、受理。

受理审查下列材料：

（1）建设单位如实填写规划设计条件申请表一份，并在申请表封面建设单位栏加盖单位公章，出示组织机构代码证原件并提供复印件一份；

（2）建设项目有效批准文件原件一份；

（3）拟建项目位置以及周边50米范围内的1：1000（或1：500）现势地形图二份（含电子档一份，用铅笔在纸质图上画出拟建项目位置），使用市城市独立坐标系；

（4）出示土地使用权属证明材料原件，并提供复印件一份；（未取得用地证的，不需提供）

（5）扩、改建的项目，须出示房屋产权证明或《建设工程规划许可证》原件，并提供复印件一份；

（6）规划部门指定的其它图件，如政府（管委会）等部门的会议纪要等。

（7）其他与申请事项有关的资料；

二、审查

（一）内业审查，内业审查包含以下内容：

（1）核查必须报审的资料是否齐全，如不全，应及时一次性告知建设单位予以补齐；

（2）确认提供的资料是否有效；

（3）对照拟建项目位置，查阅具有法律效力的规划成果（以下简称规划成果）；

（4）确认申请的建设项目是否符合城市规划及相关法律、法规和规范。

（二）现场进行勘察，现场勘察包含以下内容：

（1）核查提供的地形图是否与现状相符（如有较大出入，应要求建设单位委托有资质的测绘部门进行修测，修测的标准应符合市地理信息中心的入库标准）；

（2）核查拟建项目位置及周边的土地权属及临界单位、拟建项目位置及周边的建筑现状、道路交通等情况；

（3）勘查拟建项目位置及周边的地形地貌，确认是否有文物古迹、古树名木需要保护；

（4）核查拟建项目位置及周边的地上、地下各类管线情况。

结合内业审查及现场查勘情况，按照规划成果要求及时提出初步意见，报分局业务例会研究。

根据分局例会意见，上报市局例会研究。

根据市局例会意见办理，完成审批手续。

六核发规划条件，档案转档案室归档。

20xx年1月1日开始施行的《中华人民共和国城乡规划法》（下称“《城乡规划法》”）加强了对出让土地规划设计条件的规范和监管，规划设计条件包括出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界限、开发期限等要求。我国现行法律、法规和规章中均明确规定建设单位必须按照规划设计条件进行建设，不得擅自变更、更不得擅自超越规划设计条件进行建设。但实践中由于各种主客观方面的原因，尤其是建设单位出于利益考虑，存在着大量的“一改（擅自改变用地性质）两超（超面积、超容积率）”现象。尤其是近年来因建设单位超容积率建设，导致无法正常办理土地使用权证而引起的法律纠纷层出不穷。此类纠纷又往往因为缺乏明确、权威的规范性文件作为处理依据，且常常涉及众多的物业买受人，导致处理起来有很大的难度。当前我国城市建设高速发展，各个开发区内的建设活动更是方兴未艾，开发区内的建设单位改变规划设计条件进行建设的情况非常多，其中有合法的，也有违法的。由于部分建设单位不重视改变规划设计条件的法定条件和法定程序，也未充分认识到改变规划设计条件之后可能需要承担的法律责任和风险，往往会导致建设单位需要承担巨额罚款和/或补交巨额土地出让金，给建设单位正常的生产经营活动带来严重影响。

本文从一起补交巨额土地出让金事件谈起，对建设单位改变规划设计条件需要承担的法律责任进行探讨和分析，旨在为建设单位（包括开发区内的建设单位）正确分析和防范因改变规划设计条件可能需要承担的法律责任和风险提供意见和建议。

事件基本情况：

20xx年，某开发区管委会就某开发公司一开发项目立项批复和项目初步设计方案批复中，核定容积为0.25；20xx年开发公司与国土局之间签订的《国有土地使用权出让合同》约定的建筑容积率为0.24；20xx年规划局批准的建设工程规划设计要点和规划设计方案的容积率为不大于0.65；20xx年规划局颁发项目《建设工程规划许可证》，根据其明确的建设规模则容积率为0。49；20xx年项目建成并全部销售完毕，实际容积率为0.48；20xx年国土局在项目大检查中发现，该项目容积率调整后没有办理相应的土地出让补充协议等手续，也未补交土地出让金。随后开发公司向政府呈交《关于调整土地容积率的请示》，国土局依据上年度土地综合价评估后认定开发公司应补交的出让金为3500万元。开发公司认为评估价的时点不对，应以规划局批准调整时的地价为准，而拒绝补交该出让金额；20xx年全国土地项目大检查时，发现该项目至今未补办手续，遂以20xx年度土地综合价评估后认定开发公司应补交的出让金为7000万元。至此，开发公司向律师求助，希望能分析清楚到底该按什么时点评估土地价格，到底该补交多少土地出让金？

要想解决开发公司的上述疑问就必须从我国法律法规及部门规章和地方规定入手，进行彻底研究和分析。

一、我国出让土地规划设计条件的法律规定和要求

《城乡规划法》中对出让土地规划设计条件有明确规定，该法第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。”第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划 ……此处隐藏4202个字……数额为建设工程造价5%以上10%以下；

2、限期拆除可以并处罚款，适用于无法采取改正措施消除影响并可以拆除的违规建设项目，罚款数额为建设工程造价10%以下；

3、没收实物或者违法所得可以并处罚款，适用于无法采取改正措施消除影响并不能拆除的违规建设项目，罚款数额为建设工程造价10%以下。

由此可见，《城乡规划法》中规定的建设单位违法变更规划设计条件进行建设应承担的法律责任极为严厉，而且其中并无建设单位可以通过缴纳罚款和补交土地出让金、补办规划手续使违法变更规划设计条件“合法化”的规定。同时，住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规[20xx]227号）中也明确规定建设工程竣工时所建的建筑面积超过规划许可允许建设的建筑面积的，建设单位不得组织竣工验收。城乡规划主管部门要依法及时对违法建设进行处罚，拆除违法建设部分、没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10%罚款。

而与《城乡规划法》和建规[20xx]227号通知中的规定有所区别，一些地方则规定建设单位可以通过（在接受处罚并补交土地出让金、有关规费后）补办规划手续的方式，使建设单位之前违法变更规划设计条件的行为“合法化”。如福建省建设厅、国土资源厅《关于加强房地产开发项目容积率管理的意见》第四条、《海口市超容积率用地管理规定》第七条、《莱芜市城市建设用地容积率规划管理暂行规定》第十三条。即在上述这些地方，对城市规划和市容景观影响不严重（或较轻）且符合相关技术规范的违规建设项目，建设单位可以补办规划手续，但建设单位需要同时承担以下法律责任：

1、接受政府有关部门的处罚（主要是罚款）；

2、按规定缴纳超容积率部分的有关规费（市政设施配套费）；

3、按倍缴纳超容积率部分的土地出让金，如福建省规定按该宗土地原楼面地价的3倍补交，海口市和莱芜市规定按补办手续时该宗地评估的楼面地价的2倍补交。

可见，即使这些地方规定建设单位可以补办规划手续，但建设单位需要支付高额的罚款和土地出让金。

根据上文的介绍和分析，建设单位变更规划设计条件需要承担什么样的法律责任取决于建设单位是否是依法变更规划设计条件的：

对依法变更规划设计条件的，建设单位所需承担的法律责任主要就是按规定补交土地出让金，但由于我国尚未制定全国统一的变更规划设计条件如何补交土地出让金的规定，建设单位应根据各地所制定的相关规定来确定应补交的土地出让金。提醒建设单位注意的是，此时应及时向国土部门办理补交土地出让金手续，特别是在那些规定按补办手续时的土地评估价格计算应补交的土地出让金的地方，因为随着土地价格的一路上涨，越迟办理需要补交的土地出让金的数额会越高。

对违法变更规划设计条件的，建设单位所需承担的法律责任和法律风险则会比较大，因为根据《城乡规划法》的规定，建设单位不仅无法通过违法变更规划设计条件获得任何利益，而且还会因受到行政处罚而遭受巨额损失；即使建设单位可以按照一些地方的规定在接受处罚并补交土地出让金和有关规费后补办规划手续，建设单位也要付出相对比较高昂的代价。

经过分析，文章开头所述的补交出让金事件因其是依法变更的情形，且按当地规定应是按照调整时土地价格的差额补交，则其应以20xx年规划批准调整容积率时的地价差价补交。由此，解决了开发公司可能面临的更高额的巨额费用的交纳问题。但可以想见的是，随着国家对违法变更规划、调整容积率问题的监管和治理力度越来越强，建设单位违法变更规划设计条件会逐渐变得“得不偿失”甚至是“有百弊而无一利”

一、建设工程设计方案的依据

建设工程设计与城乡规划实施直接相关，除符合《中华人民共和国建筑法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《浙江省建设工程勘察设计管理条例》等工程建设相关法律、法规以外，还应当遵守城乡规划相关管理规定。规划条件（对于城市、镇规划区内城镇建设用地范围内的工程建设而言）或者规划要求（对于乡、村庄规划区内使用集体所有土地的工程建设而言）是建设工程设计的直接依据之一，建设工程设计单位进行建设工程设计时，应当在设计方案中具体落实规划条件或者规划要求中的技术经济指标以及建筑风貌等要求。国家有关技术标准，如城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）、《民用建筑设计通则》（GB 50352—20xx）、《房产测量规范》（GB／T1786—20xx）、《建筑设计防火规范》（CB 50016—20xx）等，是编制和实施城乡规划的重要依据之一，建设工程设计方案也应当符合这些技术标准。

二、文图一致的要求

建设工程设计方案的内容既有文字也有图纸。文字包括两部分，一部分是独立的设计说明，另一部分是图纸中的文字标注。设计说明是有关建设工程概况、设计依据和思路、主要设计要求、技术经济指标以及其他有关问题等的专门说明，文字标注是在图纸中的辅助性文字说明。图纸包括平面图、立面图、剖面图和详图等，是以直观图示方式对建设工程设计内容的表达。文字与图纸形式不同，但都应当是建设工程设计内容的真实反映与描述，两者所表达的内容应当一致，特别是关于技术经济指标的表达，必须做到文图一致，即本条规定的建设工程设计方案中文字标明的技术经济指标应当与图纸所示相一致。实践中曾经出现过建设工程设计单位与建设单位串通，出具文图不一致的建设工程设计方案骗取规划许可的情况。今后如有类似情况，应当按照文字标明的技术经济指标认定许可内容，并按照本条例第五十八条的规定严格追究建设工程设计单位的法律责任。

三、建筑用途和共有部分位置面积的载明要求

为了实现本条例第四十七条规定的房屋用途管理，本条专门规定监督工程设计方案应当载明分类建筑用途。只有在建设工程设计方案中明确建筑用途，才能在后续的建设工程规划核实阶段对房屋用途作出确认和房屋登记阶段对房屋用途予以记载。

物业管理用房是法律规定不须按照标准配置的公共设施，属于业主共有，是保障物业管理正常开展的基础条件。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《浙江省物业管理条例》进一步明确了物业管理用房的配建标准，其第二十七条第一款规定，建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房（物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为千分之三）。为了保证物业管理用房的配置切实得到落实，防止物业管理用房面积缩水，或者位置安排不合适，《浙江省物业管理条例》第二十七条第二款同时规定，物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。本条延续了这一规定。同时，为了保障业主共有的其他公共场所、公共设施能在工程建设中予以落实，防止用于销售的住宅、商业、办公类建设项目建设单位与买受人（业主）之间对于公共场所、公共设施范围的理解分歧与权属纠纷，本条规定，该类建设项目的公共场所、公用设施的位置和面积也应当在建设工程设计方案中予以明确。